Kuinka lasketaan asuntolainan maksukyky?

Asuntolainan maksukyky tarkoittaa henkilön tai kotitalouden kykyä selviytyä lainan lyhennyksistä ja koroista säännöllisesti laina-ajan kuluessa. Se lasketaan arvioimalla tulojen ja pakollisten menojen erotusta, josta muodostuu kuukausittainen maksuvara. Rahoituslaitokset edellyttävät lainanhakijalta riittävää maksukykyä, joka kestää myös korkojen nousun ja elämäntilanteen muutokset. Hyvä maksukyky on edellytys lainan saamiselle ja järkevän lainasumman määrittämiselle, oli kyse sitten omaan asuntoon tai sijoitusasuntoon haettavasta lainasta.

Mitä asuntolainan maksukyky tarkoittaa?

Asuntolainan maksukyky on mittari, jolla arvioidaan lainanhakijan taloudellista kapasiteettia hoitaa lainan takaisinmaksu koko laina-ajan. Se ei ole pelkästään nykyhetken taloudellisen tilanteen arviointi, vaan siinä huomioidaan kyky selviytyä lainanmaksusta myös tulevaisuudessa erilaisten taloudellisten muutosten aikana.

Pankit ja rahoituslaitokset määrittelevät maksukyvyn laskemalla asiakkaan kuukausittaisten nettotulojen ja välttämättömien menojen erotuksen. Tästä summasta tulisi jäädä riittävästi varaa lainan lyhennyksiin ja korkoihin sekä puskuria yllättäviä menoja varten. Tyypillisesti pankit edellyttävät, että tuloista jää lainanhoitokulujen jälkeen vähintään 40-45% elämiseen.

Maksukyvyn arviointi on ensiarvoisen tärkeää sekä lainanantajalle että lainanottajalle:

• Pankki varmistaa, että laina todennäköisesti maksetaan takaisin – tämä on riskinhallintaa
• Lainanottaja saa realistisen kuvan omasta maksukyvystään ja välttää ylivelkaantumisen
• Yhteiskunnallisesti vastuullinen luotonanto ehkäisee velkaongelmia

Miten pankki laskee asuntolainan maksukyvyn?

Pankit käyttävät asuntolainan maksukyvyn arviointiin systematisoidun laskentamallin, joka perustuu hakijan taloudellisiin lukuihin ja markkinatilanteeseen. Laskentaprosessissa käydään läpi hakijan tulot, menot ja varallisuus, minkä perusteella määritetään kuukausittainen maksuvara.

Keskeinen osa maksukyvyn arviointia on stressitesti, jolla testataan hakijan kykyä selviytyä lainanmaksusta myös korkojen noustessa. Tyypillisesti pankit testaavat maksukykyä 6% korolla, vaikka todellinen lainan korko olisi huomattavasti matalampi. Näin varmistetaan, että lainanottaja selviää maksuista myös korkojen noustessa merkittävästi.

Pankkien maksukyvyn arvioinnin vaiheet:

1. Tulojen kartoitus (palkka, vuokratuotot, muut tulot)
2. Pakollisten menojen arviointi
3. Elinkustannusten laskenta perheen koon mukaan
4. Olemassa olevien lainojen huomiointi
5. Stressitestin tekeminen korkeammalla korkotasolla
6. Maksuvaran määrittäminen

Erityistä huomiota pankki kiinnittää tulojen vakauteen ja jatkuvuuteen, velkaantumisasteeseen (velan suhde vuosituloihin) sekä hakijan luottohistoriaan. Myös hakijan ammatilla, työsuhteen laadulla ja iällä on merkitystä kokonaisarviossa.

Mitkä tekijät vaikuttavat asuntolainan maksukykyyn?

Asuntolainan maksukykyyn vaikuttaa joukko taloudellisia ja henkilökohtaisia tekijöitä, joiden kokonaisuus määrittää lainanhakijan todellisen kapasiteetin. Tärkeimmät tekijät ovat säännölliset tulot ja menot, mutta kokonaiskuvaan vaikuttavat monet muutkin seikat.

Keskeisimmät maksukykyyn vaikuttavat tekijät:

• Tulot: Palkkatulot, yrittäjätulot, vuokratuotot, eläkkeet, tuet ja pääomatulot muodostavat pohjan maksukyvylle. Tuloissa huomioidaan erityisesti niiden säännöllisyys ja jatkuvuus.
• Menot: Päivittäiset elinkustannukset, asumiskulut, vakuutusmaksut, lasten päivähoito, auton kulut ja muut säännölliset menot vähentävät käytettävissä olevaa maksuvaraa.
• Olemassa olevat lainat: Muut luotot, kulutusluotot ja osamaksut vaikuttavat kokonaisvelkaantumiseen ja käytettävissä olevaan maksuvaraan.
• Luottohistoria: Aiempi maksukäyttäytyminen kertoo hakijan taloudellisesta luotettavuudesta. Maksuhäiriömerkinnät heikentävät oleellisesti lainansaantimahdollisuuksia.
• Työllisyystilanne: Vakituinen työsuhde nähdään vakaampana kuin määräaikainen, ja työttömyys heikentää maksukykyä merkittävästi.
• Varallisuus: Säästöt, sijoitukset ja muu varallisuus toimivat puskurina taloudellisten haasteiden varalta ja voivat parantaa maksukykyarviota.

Kuukausittainen maksuvara on näiden tekijöiden summa, josta rahoituslaitos arvioi, kuinka suuren lainanhoitomenon hakija kestää pitkällä aikavälillä. Lainan takaisinmaksuaika voi olla jopa 25-30 vuotta, joten maksukykyä arvioidaan pitkäjänteisesti.

Miten voit laskea oman maksukykysi ennakkoon?

Oman asuntolainan maksukyvyn laskeminen ennakkoon on hyödyllistä, jotta voit realistisesti arvioida mahdollisen lainasumman ennen virallista lainahakemusta. Huolellinen ennakkovalmistautuminen auttaa lainaprosessissa ja ehkäisee pettymyksiä.

Näin lasket oman maksukykysi:

1. Kartoita kaikki tulosi:
   • Nettopalkka (verojen jälkeen)
   • Mahdolliset vuokratulot ja muut säännölliset tulot
   • Huomioi vain vakaat, jatkuvat tulot
2. Laske välttämättömät kuukausittaiset menot:
   • Nykyiset asumiskulut
   • Ruokamenot
   • Liikkumiskulut (auto, julkinen liikenne)
   • Vakuutusmaksut
   • Lasten päivähoito ja muut perheen menot
   • Nykyiset lainanhoitokulut
   • Säännölliset harrastus- ja vapaa-ajan menot
3. Laske käytettävissä oleva maksuvara:
   • Tulot – välttämättömät menot = maksuvara
4. Suorita oma ”stressitesti”:
   • Laske lainan kuukausierä käyttäen 6% korkoa
   • Arvioi, selviäisitkö tästä kuukausierästä nykyisellä maksuvarallasi

Huomioithan, että pankkien omat laskelmat voivat poiketa omistasi, sillä he käyttävät vakioituja laskentamalleja elinkustannusten arviointiin. Pankit myös huomioivat, että lainanhoitokulujen jälkeen käytettävissä tulee olla riittävästi varoja normaaliin elämiseen.

Miten voit parantaa asuntolainan maksukykyäsi?

Asuntolainan maksukyvyn parantaminen vaatii pitkäjänteistä talouden suunnittelua ja konkreettisia toimenpiteitä. Hyvä maksukyky avaa ovia parempiin lainaehtoihin ja suurempaan lainasummaan, mikä on tärkeää erityisesti asuntosijoittamisessa.

Tehokkaita keinoja maksukyvyn parantamiseen:

• Säästäminen ja käsirahan kasvattaminen:
  • Mitä suurempi käsiraha, sitä pienempi laina tarvitaan
  • Säännöllinen säästäminen osoittaa pankille taloudellista kurinalaisuutta
  • ASP-säästäminen on erinomainen vaihtoehto ensiasunnon ostajalle
• Velkojen hallinta ja järjestely:
  • Kalliiden kulutusluottojen poismaksaminen
  • Olemassa olevien lainojen yhdistäminen edullisemmaksi kokonaisuudeksi
  • Luottokorttivelan välttäminen ja lyhentäminen
• Tulojen kasvattaminen:
  • Uralla eteneminen ja palkankorotukset
  • Lisätyöt tai sivutoiminen yrittäjyys
  • Sijoitus- ja vuokratulojen hankkiminen (esimerkiksi pienemmällä sijoitusasunnolla aloittaminen)
• Luottotietojen ylläpitäminen erinomaisessa kunnossa:
  • Laskujen ja lainojen maksaminen aina ajallaan
  • Maksuhäiriömerkintöjen välttäminen ja vanhojen merkintöjen poistuttua tilanteen hyödyntäminen

Parnassian arvojen mukaisesti korostamme pitkäjänteistä taloudellista suunnittelua. Sijoitustoiminnassa ja asumisratkaisuissa maltillinen riski ja harkitut päätökset tuottavat kestävää vakautta. Maksukyvyn parantamiseen kannattaa varata riittävästi aikaa – hyviä tuloksia näkyy jo 6-12 kuukauden systemaattisella toiminnalla.

Asuntolainan maksukyvyn ymmärtäminen on avain vastuulliseen asuntosijoittamiseen

Hyvä ymmärrys asuntolainan maksukyvystä on perusta onnistuneelle ja vastuulliselle asuntosijoittamiselle. Kun tunnet oman maksukykysi rajat, voit tehdä kestäviä ja kannattavia sijoituspäätöksiä asuntomarkkinoilla.

Asuntosijoittaminen on Parnassian kaltaisille toimijoille pitkäjänteistä toimintaa, jossa korostuvat:

• Luotettavuus – asuntolainan hoito täsmällisesti kaikissa markkinatilanteissa
• Pitkäjänteisyys – sijoitushorisontti mitataan vuosissa ja vuosikymmenissä, ei kuukausissa
• Maltillinen riskinhallinta – velan määrä suhteutetaan aina maksukykyyn ja markkinatilanteeseen

Maksukyvyn realistinen arviointi auttaa välttämään ylivelkaantumisen riskit ja luo pohjan vakaalle vuokraustoiminnalle. Nykyinen taloudellinen ympäristö korkovaihteluineen korostaa entisestään maksukyvyn huolellisen arvioinnin merkitystä.

Parnassia noudattaa omassa toiminnassaan maltillista velkavipu-strategiaa, jossa lainamäärä suhteutetaan vakaaseen tuottoon ja varmaan maksukykyyn. Tämä lähestymistapa on osoittautunut kestäväksi perheyrityksen toisessa sukupolvessa, ja sama periaate toimii myös henkilökohtaisessa asuntosijoittamisessa.

Riittävä maksuvara tuo turvallisuutta ja mahdollistaa reagoinnin muuttuviin tilanteisiin. Keskipitkällä ja pitkällä aikavälillä harkitut sijoituspäätökset ja varovainen suhtautuminen velkaantumiseen tuovat vakaampaa tuottoa kuin lyhytnäköinen maksimointi.